宋朝为什么要叫停“不动产登记”？

吕惠卿的“手实法”

北宋朝廷曾经在全国范围内推行过一次“不动产登记”，时为宋神宗熙宁七年（1074）七月。此时新党领导的变法已经呈露出危机，王安石在这一年的四月被罢去相位，离任之前他提请神宗皇帝任命变法派的吕惠卿为参知政事（相当于副宰相）。正是在吕惠卿的推动下，朝廷下诏启动全民“不动产登记”——“手实法”。

按照吕惠卿的设计，这次“不动产登记”的程序如下：

首先，“预具式示民，令依式为状”，即由政府统一印制好“不动产登记”的标准格式，贴出来公告于民，要求民众按照格式自行填报自家的财产，包括名下房产的间数及性质（自住还是出租），田产的亩数及性质（自耕还是招佃），这些田宅折算成货币值多少贯。为方便折算，宋朝根据该地最近若干年内的田宅交易价格取一个中位数，作为估价的标准。由于各户财产由户主自行填报，因此吕氏“手实法”又称“自实法”。

为了照顾自耕农的利益，宋朝又规定，在评估各户财产数目时，凡出租生利的田宅按足额计算，而自住房与自耕地的估值只计市场价的五分之一。打个比方，假设我和你在乡下都有平房3间、田地50亩，我的田宅都是自用，你因为搬到了城里，则将乡下的田宅都租了出去；再假设按市场交易价中位数，每间房屋值50贯，每亩田值20贯，那么在登记不动产时，你的财产将记为1150贯，我的财产则记为230贯——这个财产估价，将决定我和你要承担的不同税负。

然后，各户将填写完毕的财产清单上交到县衙门，“县受而籍之；以其价列定高下，分为五等”，县衙门接收后统一登记造册，并按照居民的财产多寡，将居民划入不同户等。通常乡村户分五等，一、二等户为上户，三等户为中户，四、五等户为下户。坊郭户（城市户）分十等，前五等为上户，后五等为下户。这不是歧视，而是分配税额的依据。

然后，“参会通县役钱本额而定所当输，明书其数，众示两月，使悉知之”，即县衙根据户等划定各户的税额，不同户等所承担的税额是不同的，原则上，上户承担更多的税额，下户不用缴税或者缴纳较少的税。各户的税额都标明其钱数，公示两个月。

可以想象，出于逃税的目的，肯定有一部分居民在登记不动产时会隐瞒财产。对此吕惠卿已考虑好对策：鼓励民众相互监督、检举，“非用器、田谷而辄隐落者许告，有实，三分以一充赏”。你若发现亲邻隐瞒不动产，家有五套房却登记成三套房，那么欢迎你到官府那里举报，一旦查实，官府即没收隐匿的财产，并将三分之一奖励给你。

“手实法”的不良效应

吕惠卿推动的这次全民“不动产登记”，是宋朝推行“免役法”的配置工程。中国在唐宋之际，赋役制度发生了一个历史性的变迁——从人头税向财产税转化，从人身税（役）向货币税转化。必须承认，这是历史发展与文明演进的体现。宋朝的正税，已经基本上跟人丁脱钩，改为按财产多寡分配税额；宋朝的役，也正在转化为货币税的形式，此即熙宁变法中的“免役法”：国家不再强制性征调人户服差役，而是由人户向官府纳钱，官府再用这笔钱雇佣愿意出力的人充役。

免役钱的分配，跟居民财产挂钩。按“免役法”的设计，乡村户的一、二、三、四等户与坊郭户的前五等户，将按其户等承担不同份额的免役钱；乡村五等户与城市六等户以下免予纳钱。因此，启动全国性的“不动产登记”便显得极为必要，事关“免役法”能否公平地推行下去。