宋朝的房地产市场有多火？

历史上，房地产市场最为活跃的时代，我看非两宋时期莫属。当时的房地产换手率极高：“贫富无定势，田宅无定主”，“人家田产，只五六年间，便自不同”。为满足频繁的房地产交易，宋朝城市满大街都是房地产中介，叫作“庄宅牙人”。而频繁的换手率也意味着房子不愁卖不出去，因而宋朝的放贷机构很欢迎不动产抵押贷款，而在商业低迷的明代前期，当铺便倾向于拒绝不动产抵押。

为什么宋朝的房地产市场这么活跃？不必奇怪，因为宋代商品经济发达，城市化方兴未艾，人口流动频繁，跟今天的趋势一样，宋人发迹后也喜欢往大城市挤，南宋的洪迈观察到，“士大夫发迹垄亩，贵为公卿，谓父祖旧庐为不可居，而更新其宅者多矣。复以医药弗便，饮膳难得，自村疃而迁于邑，自邑而迁于郡者亦多矣”。而一个人从农村搬到城市，首先必须解决的第一件事就是有个落脚、栖身之所，或购房，或租房，于是便催生了一个火爆的房地产市场。

据包伟民先生的估算，北宋后期，汴京市区的人口密度约为12000-13000人/平方公里（单位下同）；南宋淳祐年间，临安府市区内的人口密度约为21000，咸淳年间，甚至可能达到35000。这是什么概念，今天纽约、伦敦、巴黎、香港的人口密度大致在8500以下，东京都与广州市区的人口密度为13000，北京约为14000。换言之，宋代特大城市的人口密度居然超过了今天的国际大都市。

如此之高的城市人口密度，势必导致大城市的商品房始终处于供不应求的卖方市场形态，房屋的销售价与租赁价越推越高，北宋前期，汴京的一套豪宅少说也要上万贯，一户普通人家的住房，叫价1300贯；而到了北宋末，京师豪宅的价格更是狂涨至数十万贯，以购买力折算成人民币，少说也得5000万元以上。难怪宋人要感慨说，“重城之中，双阙之下，尺地寸土，与金同价，非熏戚世家，居无隙地。”

租房族

由于首都房价太高，宋政府又没有为所有京官提供官邸，所以许多宋朝官员都买不起京师的房子，只好当了“租房一族”，这有北宋名臣韩琦的话为证：“自来政府臣僚，在京僦官私舍宇居止，比比皆是。”

如果我们去翻宋诗，便会发现，不止一位当官的宋朝诗人在诗中感叹租房过日子的生活。欧阳修官至“知谏院兼判登闻鼓院”，相当于最高立法机关第一负责人兼国家最高法院院长，还是只能在开封租房子住，而且房子非常简陋，他曾写诗发牢骚：“嗟我来京师，庇身无弊庐。闲坊僦古屋，卑陋杂里闾。邻注涌沟窦，街流溢庭除。出门愁浩渺，闭户恐为潴。墙壁豁四达，幸家无贮储。”这套破旧的古屋，每逢下大雨就浸水。

当过御史中丞（相当于现在的中央纪委书记）的苏辙，也是在京师买不起房子，一直住在出租屋，为此他多次在诗中自嘲：“我生发半白，四海无尺椽”；“我老未有宅，诸子以为言”。他的朋友李廌乔迁新宅，苏辙写诗相贺，同时也表达了他的“羡慕嫉妒恨”：“我年七十无住宅，斤斧登登乱朝夕。儿孙期我八十年，宅成可作十年客。人寿八十知已难，从今未死且磐桓。不如君家得众力，咄嗟便了三十间。”直到晚年，苏辙才在二线城市许州盖了三间新房，喜难自禁，又写了一首诗：“平生未有三间屋，今岁初成百步廊。欲趁闲年就新宅，不辞暑月卧斜阳。”